左晖去世一年多之后，接任者彭永东交出了2022年成就单。

面临地产隆冬、疫情频频、中概股巨幅下跌、浑水做空等负面因素的重锤，身为中国*的房产中介和生意服务商，贝壳在失去灵魂人物后，在惨烈的市场中艰难生长。

整个2022年，贝壳“甩肩负”的动作十分激进——包罗关店1万家，流失6万人，甚至传言新一轮裁员设计，比例或达50%。

随着一系列“减重”措施落地，贝壳去年四序度的净利润扭亏为盈，“一体”之外的“两翼”营业显示亮眼。受益于2023年开年的地产小阳春，预计一季度收入增进超40%。

业绩公布后，3月17日贝壳在香港市场的股价还上涨了9%。

短暂回暖，却并不代表耐久无虞，地产业繁荣的上行周期着实已成历史。左晖以一己之力重塑涉及数亿民生但也是最为杂乱的行业，获得不少褒奖。但也因此被称作推升房价的“大黄牛”，是行业上行周期最主要的推手之一。

但现在守城之人却面临的是地产下行周期。若何在存量市场中生计，是左晖都未曾面临过的难题。彭永东压力在肩。

就像他在同伙圈所写的，“2020年的要害词是高光，2021年是艰难，2022年会是什么？我希望是重生！”

贝壳距离重生仍有距离，由于贝壳原本也没有死过。但坏新闻是，2021年是否足够艰难，并纷歧定。究竟行业的下行周期才刚刚最先。

1.“中性市场观” 这一切在2021年戛然而止。

“繁荣不喜，低谷不惧，唯有供求平衡，才是*。”

地产中介和服务行业，基本上看照样“靠天用饭”。中国房地产履历了近30年的上升期，在猛火烹油的年月，地产黑马频现，财富神话横出。以贝壳为例，其营收从2017年的255亿元一起膨胀至2021年808亿元的历史岑岭，5年翻了2倍多。

2000年8月，左晖确立链家，今后随同着20年的地产黄金时代，链家乘风而起。GTV（生意总额）从2017年1万亿上升到2021年的3.85万亿。

但这一切在2021年戛然而止。荣华事后，2021年的“三道红线”等严羁系政策，让地产业跌入冰点。贝壳在2022年如履薄冰，营收萎缩到607亿元，GTV下滑至2.6万亿。

潮起时，随事态增进，但也被某些舆论冠以“助推房价上涨的帮凶”的名号；

潮退时，如冰山崩塌，一切都沉入海底。

该若何在行业的冷暖交替和周期颠簸中生计，彭永东也有自己的思索。在业绩公布会上，他提出贝壳“中性市场观”的态度。即“中性的市场”才更是公司耐久增进的基础，过热或过冷都晦气于地产行业康健生长，追涨杀跌更不能取。

这一论调亦有宏观基础，那就是整体来看，中国房地产行业已经到达了“供需平衡”的临界点，一些都会早就是“供大于求”。多年前的“鬼城”，到现在的鹤岗、乳山等地“5万元一套房”，都可以一窥全貌。

即即是超一线都会，在三年一个周期的循环中，北京上海三年合计的生意总量，一样平常是稳固的。北京约莫为50万套，上海也许80万套，天下三年周期生意总量，约莫维持在2000万套。

价钱层面，2022年，北京只有不到两成的项目在涨价，30%下跌，大部门价钱持平，差异都会分化严重，即即是统一都会，价钱走势也最先倒挂。

而且，衡宇成交周期也越来越长——北京从90天、100天酿成了150天。可以看出，成交难度在增大。

这一切都证实，房地产行业已不再是卖方市场。

凶猛颠簸中，中介要重新思索自己的定位和价值。贝壳以为，平衡的市场才气凸显有品质的经纪人，“中性市场观”强调经纪人在维护市场平稳中施展的作用，要促进有价值的成交，而非助推“追涨杀跌”。

“最喜欢的市场就是供需平衡的市场，在供需平衡的市场内里，有品质的中介就会崛起。”

正如彭永东所言，无论市场涨跌，“消费者对美妙栖身的憧憬不会发生转变、市场回归中枢有其一定。”

2023年以来，随着各项支持政策的出台，地产生意泛起“小阳春”。履历周期牛熊后，贝壳以加倍理性的态度看待市场回暖，这也是中国房地行业来到“存量时代”对中介行业的一定要求。

2.存量的价值 存量市场更需要左晖口中的“耐久主义”。

自1994年我国执行房产商品化以来，经由近30年的开发，地产后市场留下了广袤的肥沃土地，物管、租赁、装修、家电等等行业都受益匪浅。

脱胎于“宇宙*房企”碧桂园的碧桂园服务，其市值曾一度跨越主营开发营业的碧桂园，就是资源市场看中了物管的生长潜力。

2021年11月，贝壳提出“一体两翼”新战略转型，“一体”为新居二手房生意营业，“两翼”即家居家装、租赁营业。

贝壳2022年净收入607亿元，同比下降24.9%；净亏损扩大到14亿元。总生意额下降32.3%至2.6万亿元，其中新居生意额暴降41.5%。

可以显著的看出，地产增量无力，而家装和租赁为主的“两翼”营业逆势增进。

贝壳于去年4月完成了对圣都家装的收购，切入抵家装家居赛道，该板块也成了公司去年*实现生意额正增进的条线。

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2022年，家装家居的净收入到达50亿元，而2021年这块营业趋近于无。在北京，整装家居和贝壳租房合计收入占比，由2021年的不到3%提升至2022年的跨越11%。与其他家装企业差异，贝壳做家装营业的客源基原本自于链家系统。

自2008年起，左晖就最先竭尽全力地搭建不动产基础数据库，颗粒度仔细到门牌号、户型图、配套设施等等，内部称之为“楼盘字典”。这一直是链家网引以为傲的焦点资产，亦是左晖留给贝壳亟待开发的宝藏。

华鑫证券研究指出，2012-2016年是衡宇完工大年，根据10年翻修周期来估算，2022年最先旧房翻修有望进入大年。稀奇是北上两多数会的老旧小区刷新的需求会延续存在。

另一大存量市场则是租赁，国务院办公厅曾提出要鼎力生长住房租赁市场。一方面，特多数会流悦耳口住房需求仍需租赁来知足；另一方面，健全租赁机制能有用抑制房地产泡沫。

基于链家重大的资源库，贝壳租房营业在延续扩大。去年3月，贝壳已经把租房上升到战略层面，停止2022年底，贝壳租房进入13个都会，在管规模高达12万间。

诚然，无论房地产市场若何转变，人们对“住的好”的需求不会变，从挖掘增量到服务存量，从服务生意到服务“人的需求”，贝壳押注存量市场，大偏向无疑是准确的。

只是相比一二手房的“一锤子生意”，存量市场更需要左晖口中的“耐久主义”，整个组织是否能够从传统的一锤子生意向耐久主义顺遂转型，还仍有待考察。

3.守城先裁员 留得一个平安的“壳”在。

房地产和股票，可以被看做中国人两大“轻决议和重消费”的行当。

伟大的信息鸿沟，衡宇中介的杂乱，种种眼花缭乱的促销玩法，购房者难以理清其中的门道，签字时却要破费两到三代人的心血。

左晖自进入行业时，就立志要消除信息差，构建真实共赢的生意系统，这是一件极为难题的事情。

正如他曾经讲的：我们这个时代企业谋划者的宿命，就是要去干烟花背后的真正提升基础服务品质的苦活、累活。从链家到贝壳，左晖相当于给重大的中国房地产市场动了一场大手术，使行业从无序变为有序，将信息从杂乱酿成透明。

手术的要害点包罗，房源的真实性，衡宇信息线上化；良性共赢的经纪人模式；以及线上流程的尺度化。

就像一个屠龙少年，贝壳成熟的历程中，斩断了业内耐久存在的坏处，其手中的两大武器就是“楼盘字典”和“ACN模式”。

早在2008年，链家最先构建线下楼盘线上化的“楼盘字典”，此举开创了“真房源”先河。据称，这个左晖口中“不计成本投入”的项目已经拥有了超2.3亿套房源资料。

而ACN模式，焦点是为了打破经纪人之间“零和博弈”的矛盾。详细做法是，将一个完整的生意分为差异步骤，包罗房源录入、维护、推荐、成交、金融服务等，允许多个经纪人跨品牌、跨店面协作，凭证角色分配佣金。

今后，链家孵化出中国*长租公寓运营商“自若”，左晖还建立了一家资产治理公司，名叫愿景团体。

贝壳上市时，头顶地产转变者及产业互联网的光环，一时风景无量，市值最高时超900亿美元，逾越万科、碧桂园等所有其他开发型房企。

左晖也因此身价暴涨，2021年他以2220亿元财富值*“中国地产首富”。

但左晖走后，链家失去灵魂人物，且屋漏偏逢连夜雨，史上最严羁系潮来袭，地产逆周期时代正式到来，贝壳亦无法脱节这周期之痛。

2022年，贝壳最焦点的事情即是——减负，研发用度砍掉30%以上，一样平常及行政用度至少砍掉18%以上，门店和职员的裁撤降幅在20%左右。

留得一个平安的“壳”在，是贝壳在隆冬最先时要做的最主要的事情。

房产经纪人堪称流动性最强的事情，隆冬之下，地产界上演着“大逃杀”。贝壳活跃经纪人数目从2021年终的40.68万人削减到2022年底的34.97万人。意味着，仅去年一年，就有超6万名经纪人选择脱离。

贝壳股价显示（自上市至今）

与此同时，贝壳大面积关店，活跃门店数目锐减近一万家，萎缩到37446家，同比削减17.4%。

大手笔的缩减成本，才迎来了毛利的回升。而作为“第二引擎”的家装和租赁等新营业，现在占比也仅有8%，还无法让贝壳熨平周期颠簸。

而且，别忘了，字节跳动和快手都在进军地产生意，快手“理想家”总生意额（GTV）在去年突破百亿元。新的竞争对手已在路上。

地产公司也在与贝壳脱钩，去年“中海大战贝壳”就是要斩断渠道绑架房企的绳索。现在，龙湖塘鹅、万达星球设计等就是要自建渠道，打破渠道之殇。

4.写在最后

“做难而准确的事”，这是左晖生前常说的一句话。

这句话至今被商业社会奉为圭臬，和“做时间的同伙”一起被频仍引用。

近30年来，房地产犹如吞金怪兽一样平常，吸纳了极为重大的住民金融资产，高房价、高租金让民众舆论颇为愤慨。这也就是社会对贝壳评价南北极分化的主要缘故原由。

现在，行业大环境承压，外有强敌环伺、地产公司各怀鬼胎，内有根据行业周期巅峰设置的职员与用度压力。接任者彭永东口中说着“史无艰难”，却不得不打响逆周期的守城之战。

这场不能输的战争，已经从大规模裁员、减负、砍用度最先。